高额违约金 法院为啥没支持?

法官:违约金裁决不是“一刀切” 当事人要求调整的 法院可参考实际损失裁判

来源:太原晚报 2019-02-22 10:06:54


买卖房子是大事,为了确保交易顺利履行,在合同中约定10%甚至20%的高额违约金在如今的二手房交易中非常普遍。记者在梳理近期法院判决的一些房屋买卖纠纷中却发现这样几个案例:有的卖房人未按约定迁出户口,有的买房人签订了合同又不买了,都有违约行为,但法院没有"一刀切"地按照合同判决违约金,而是综合考虑实际损失等因素,调低了违约金的数额。

在很多人的认识中,既然合同约定了,不就应该按合同办事吗,为什么法院还会调整呢?那约定高额违约金还有没有用呢?

典型案例

卖房未迁走户口买房人索要10%违约金

吕先生为了孩子能上好学校,在西城区白纸坊附近买了一套学区房。2017年11月,他和房主孙老先生签订了买卖合同,最终约定房屋总价为403万元。因为吕先生有孩子上学落户的需要,因此双方约定卖房人在一定期限内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因卖房人自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向买方支付房屋总价款10%违约金,并继续履行全部户口迁出义务。

孙老先生一家祖孙三代的户口都在出售的这套房子里,在约定的时间内,他们的户口都没能迁出。等到房子都顺利过户并交接了,房款也都给付完了,孙老先生一家的户口也没迁走。

去年8月,吕先生提起诉讼,要求卖房人孙老先生按照合同约定,按房屋价款的10%给付未迁出户口的违约金40.3万元。在法院审理阶段,孙老先生说,在签订房屋买卖合同时,他对户籍政策不了解,不知道户口迁移必须是直系亲属才可以迁入落户,自己也一直在多方联系,想把户口从渉案房屋迁出,现在已找到出口,正在办理户口迁出事宜。但是吕先生主张的违约金标准过高,希望由法院酌情认定。

法院在判决中首先认定,卖房人孙老先生未能按照合同约定将涉案房屋中他与家人的户籍按约定时间迁出,应当承担逾期迁户的违约责任。

不过,在违约金的具体数额上,法院却没有完全按照合同约定来判。在综合考虑孙老先生已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续,履行了绝大部分出卖人的义务,同时吕先生未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情況下,法院认为吕先生主张的违约金与其因卖房人一家未迁户所受的损失相比较,诉求明显过高,因此酌情确定数额,判决孙老先生支付8万元违约金。

一审判决后,双方均未上诉,判决已生效。

签了合同不买房卖房人要求按20%赔偿

在另一起房屋买卖纠纷中,退休职工郎先生出售自家位于西城区德胜门外大街的一套87平方米的房子。去年1月31日,他与买房人周先生签订买卖合同,将房子以1120万元的价格卖给对方。签订合同当天,周先生支付了10万元定金。双方约定一个月后再支付剩余40万定金。

没过几天,买房人周先生却说,房子不买了,之后还给郎先生发出了拒绝履行合同的书面通知。

周先生解释说,买房的钱来自父亲卖房所得,在与郎先生签订买卖合同后,经过家庭集体协商,决定买套小房子让父亲在京安度晚年。所以,他就没办法再买郎先生的房子。

周先生知道自己理亏,提出赔偿郎先生10万元以寻求谅解,双方解除合同。但郎先生不同意,要求继续履行合同。

由于双方无法达成一致,郎先生提起诉讼,认为周先生拒绝购买房屋构成根本违约,应该按照合同约定,向自己支付房屋总价20%的违约金,即224万元。

虽说合同是自己签订的,但房子没买还要赔200多万,周先生接受不了。他认为,从签订购房合同到他提出解约时间很短,房屋买卖行情没有变化,郎先生完全可以再次挂牌出售。再加上郎先生的房子是学区房,价格坚挺,郎先生没有受到任何损失。

法院经审理后认定,周先生拒绝购买涉案房屋属于根本违约,根据合同约定,应向郎先生支付违约金。

至于违约金的具体数额,法院认为,周先生提交的证据无法直接证明自己违约没有给郎先生造成损失,但双方又都不申请对房屋市场售价进行鉴定,因此法院综合合同约定房价款、合同履行情况、周先生构成根本违约的过错情况以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则确定周先生应向郎先生支付的违约金数额为30万元。将周先生已支付的10万元定金折抵违约金之后,他还要向郎先生支付20万元。

此案判决后,双方均未上诉,判决已生效。

法官释判

司法解释规定当事人主张违约金过高法院可以调整

在房屋买卖合同中,违约责任是必不可少的条款。买卖房屋关乎双方重大财产处置、居住生活、子女就学等一系列问题。为了保障双方的权益,约定10%甚至20%的违约金非常普遍。

在上述这两起案件中,没迁户口和买房反悔,都是明确的违约行为,在合同中也都约定了对应的违约金。可为什么有约定却没有按合同判呢?

西城法院民一庭徐澜涛法官告诉记者,约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院予以适当减少,这是合同法及其司法解释的明确规定,也是法律赋予当事人的权利。但调整违约金必须由当事人提出,否则法院原则上不会主动调整。

约定违约金是为了督促合同双方履行义务、惩罚违约行为,双方对违约金的比例或数额达成一致,也是自愿的。按理说,只要合同是双方真实意思表示,不违反法律规定,就应该按合同办事。法律给调整违约金开“口子”,会不会纵容了违约行为?

徐澜涛法官说,民事案件和商事案件不同,民事领域中,订立合同的主体都是普通人,他们签订合同时对于一些违约责任可能都没概念。允许法律调整过高的违约金并不是“庇护”违约,而是为了兼顾公平。对于违约给当事人造成的损失,法院也会在裁判中要求违约方赔偿,以保护当事人的权益。

“事实上,违约金不仅可以调低,还可以调高。”徐法官告诉记者,如果当事人举证证明自己的损失比较大,也可以提出调高违约金。司法实践中,还有很多当事人,因为损失比较大,所以在诉讼中不主张违约金,而是直接要求对方赔偿损失。

调整违约金实际损失是重要考量

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁決。

基于这一司法解释的明确规定,当事人向法院要求调整违约金时,法官会首先考察违约行为造成了多少实际损失。

“就拿卖房没及时迁户来说,根据以往受理的案件来看,当事人很少有受到了实际影响,比如卖房人或其家属没有迁户,买房人的孩子真就上不了学而来起诉的。”徐澜涛法官说,大多是因为买房人心里硌硬,觉得自己买了房子,除了自己的户口,还挂着别人的户籍,就要求对方迁出或赔偿违约金。在没有证据证明直接损失的情况下,认定过高的违约金,有违一般的公平原则。

但是,如果确实给当事人造成了损失,比如买卖双方明确约定为了孩子入学购房,卖方确保学位未被占用。但事实上原户籍中有学龄儿童,且已经占用了入学指标,导致买房人无法达成购房目的,造成违约的,法官也会按照合同约定判决较高的违约金。

在绝大多数房屋买卖纠纷中,衡量实际损失的一个重要指标是房屋差价。

“比如卖房人反悔不卖了,在解除合同前,房价涨了出现差价,对买房人来讲就是损失。或者房价跌了,买房人不买了,卖方的预期收益就出现损失。”徐法官介绍说,诉讼中通常都会对房屋房价进行鉴定,然后以此确定损失。如果比较起来违约金确实过高,法院会结合实际损失等情况予以调整;如果损失比违约金还高,那一般会按照合同约定全额判定。

徐澜涛法官说,房屋买卖整个过程非常繁琐,要经过购房人资格核验、房源核验、解抵押、网签、面签、首付款支付、过户、房屋交付、物业交割等一系列程序,任何一个环节都有可能发生违约问题。除了实际损失之外,法院还要综合考虑合同的履行情况,比如,当事人违约对合同履行造成的影响,是根本无法履行还是有瑕疵?再有当事人的过错程度和主观恶意,是自身原因还是政策原因造成的?甚至还要考虑一方出现违约情形后,另一方有没有及时止损等诸多因素,综合去判定违约金。

“违约金可以调整不代表着合同中约定违约金就没有意义,在房屋买卖合同中,任何约定都是非常重要的。”徐法官说,在一方根本违约的情况下,判决上百万甚至几百万违约金的案例也都有。违约金对于督促当事人履行义务,惩罚违约行为是非常重要的。

但是徐法官也提醒买卖双方,因为调整违约金会以实际损失作为参考,一旦在合同履行过程中出现违约情形,当事人一定要注意收集自己受到损失的证据。不要认为约定了违约金,就万事大吉。避免因为举证不力,造成自己的损失得不到认可。

据《北京晚报》

责编:俞涛


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